Sin importar si ya se tiene o no la tierra, siempre hay que hacer una serie de estudios PRELIMINARES para saber la viabilidad del proyecto. Si no se tiene la tierra, los estudios preliminares nos puede ayudar a darnos cuenta de puntos críticos para el proyecto que pueden jugar a favor o en contra de lo que se pretende hacer; o bien, si ya se tiene la tierra, se requiere esta serie de estudios para solicitar permisos y poder desarrollar los proyectos arquitectónicos y ejecutivos.
VISITA DEL SITIO
Primero que nada (y puede sonar obvio), hay que ir al sitio y caminarlo, así nos podemos dar cuenta de un sinfín de detalles: nuestros vecinos, vistas, vegetación, afectaciones, topografía, orientación e incluso comenzar a imaginar lo que se puede proyectar.
MECANICA DE SUELOS
Este estudio nos identifica dos datos principales: capacidad de carga del suelo y tipo de suelo. La capacidad de carga depende de la composición material y características del suelo. La capacidad de carga mide el peso (medido en kilos o tonelada) que el suelo (medido en Cm2 o Mts2) puede recibir de carga sin sufrir deformaciones, dato que es fundamental para el cálculo estructural, pues como lo dice su nombre nos dice que tantos kilos o toneladas de la construcción el suelo puede soportar por m2. Según la capacidad que tenga la tierra es el tipo de cimentación y su dimensión. Todos los terrenos (incluso en pocos metros de separación) están compuestos de diferentes tipos de “suelos”; pueden ser arenosos, arcillosos, limosos, rocosos, quizás exista escombro o agua a poca profundidad. Estos datos los obtiene un laboratorio especializado en mecánicas de suelos, generalmente mediante un proceso denominado de “penetración estándar”, el cual se hace mediante la penetración de un cilindro al suelo para cargarlo de muestras del suelo a distintas profundidades (capas) según se va enterrando y así es como se va obteniendo el tipo de suelo que existe y la capacidad de cargar se obtiene sacando la cantidad de golpes que se requieren para penetrar el cilindro en la tierra.
SERVICIOS
Es importante determinar la proximidad (o lejanía) de los servicios básicos (agua, drenaje, electricidad, telefonía/internet, vialidad conectora) con el terreno. ¿Están a pie del terreno y su interconexión es posible?: excelente. ¿Están más alejados? Hay que determinar el costo que representará “jalar” las líneas de los servicios que no se tengan. Algunos desarrollos por ejemplo en Tulum, la mayoría de los hoteles a lo largo de la playa funcionan con plantas de energía y fosas sépticas para solucionar la falta de servicios.
Ya teniendo el dato de la ubicación de los puntos de interconexión de los servicios, hay que solicitar factibilidades de servicio con la dependencia municipal de agua y drenaje o la compañía local de agua (en algunas ciudades como Saltillo el servicio de agua y drenaje es privado o publico-privado) y la CFE. Es un sencillo documento donde se le pregunta si es posible obtener uno o varios servicios (según el proyecto) de agua y drenaje y cierta capacidad eléctrica.
TOPOGRAFÍA
El levantamiento topográfico del terreno nos dirá las medidas y coordenadas georeferenciadas del terreno, las cuales deben cotejarse con las que contiene la escritura o título de propiedad. La topografía también mide “las curvas de nivel” del terreno, es decir: es plano, tiene lomas, tiene bajos, etc. Según su topografía se analizará si se tienen que hacer cortes a la tierra o rellenos, si existen afectaciones como riachuelos que se tendrá que solucionar canalizando el agua, construcciones que según se dictamine se debe respetar o se puede demoler, colindancias que se deberán de revisar con las escrituras de la propiedad o como están las colindancias con los vecinos.
ESTUDIO HIDROLOGICO
Este estudio nos indicará cómo se afecta el suelo cuando hay lluvias. El estudio determinará la cantidad de agua que recibirá el proyecto para distintas intensidades de lluvia (medida en mm/hora o mm/día) y como solucionaremos la precipitación para evitar inundaciones. Sobre todo cuando es un terreno que no está afectado (no hay construcción) la cantidad de agua que se acumulará es mayor, pues los techos y las calles evitan que exista una absorción del agua en el suelo, entonces este estudio nos ayuda a entender que podemos hacer para darle solución y existen diferentes alternativas como: canalizarla, hacer tanques de captación de agua pluvial, construir pozos de absorción, amen de los nuevos materiales como pavimentos que hoy en día permiten la filtración del agua.
USO DE SUELO
Este no es un estudio pero es un dato sumamente importante de considerar, pues el uso de suelo nos dice que se puede hacer en la propiedad. Todas las ciudades tienen un Plan Director de Desarrollo Urbano, el cual entre otras cosas proyecta el crecimiento de la ciudad y regula dicha crecimiento mediante disposiciones de “uso de suelo”. Así, la agencia o dependencia municipal encargada de la administración urbana nos indicará, en respuesta a solicitud expresa, el uso de suelo permitido para cualquier predio. El uso permitido puede ser H (habitacional), C (comercial y servicios), I (industrial), o bien puede ser un uso de reserva ecológica, o inclusive la autoridad, de acuerdo al Plan Director, puede dictaminar que no hay usos permitidos para un predio en particular (generalmente cuando dentro del mapa de riesgos, los predios sean inundables, inestables o estén marcados por líneas de gas, etc que los cruzan). Hay lugares donde se permite desarrollar vivienda, pero no se permite comercio o bien se permite hacer construcciones con fines industriales pero no vivienda, o la vivienda puede estar limitada al tamaño del lote o la altura máxima.